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莞楼市走在回归的十字路口 低价噱头成为蒙汗药

2008-07-18 09:14:45 出处:东莞日报 作者:黄尤波 (评论0条)

有业内人士说,“开盘必低价,低价必观望”,就是眼下东莞楼市的最真实写照。

继半月前丰泰地产旗下丰泰城亮出“3字头”价格后,同一片区的万科城市高尔夫上周末也推出了“3字头”价钱的房子。尽管只有3套情景洋房,而且位置、环境也难如人意,但还是让消费者趋之若鹜。尽管在业内人士看来都是发展商的促销噱头,但还是消费者坚信,东莞房价还会跌破3500元,甚至重新回到六年前的“2字头”。

相对于消费者们的信心满满,发展商显然信心不足。一些楼盘四千多的价钱出售,成交也不错,但是老板怎么也高兴不起来。有业内人士分析,这些老板们高兴不起来的唯一原因,就是担心房价还会往下降。

“东莞楼市今年理性回归,本来是一件好事,但是现在又出现了非理性的苗头,很多消费者只看价格,发展商出于资金压力,也一味地以低价作噱头,将观望气氛扩大。在价格上的纠缠,一方面可能让消费者错过适合自己居住的房子,同时,发展商自己也会在低价漩涡里越陷越深难以自拔,两败俱伤。”一位资深业内人士告诉记者。

“这都是发展商自找的,该降的时候不肯降,要不就一点一点地降,拖到现在,就是降了也没人买了,比他便宜的还有。”南城某楼盘业主梁先生对记者说。不过他认为,前一段时间很多发展商降价都比较“真诚”,而现在房价噱头、炒作就很多,基本不可信。

发展商持续降价,消费者持续观望。国家政策没有一点松动的迹象,发展商资金链紧绷,成交依然低迷。东莞楼市走在了理性回归的十字路口。当深圳国土部门呼吁“救市”的声音发出之后,东莞业内也有“救市”的声音。东莞楼市是否到了需要“救市”的危险时刻?东莞楼市“救”还是不“救”?

低价噱头成楼市“蒙汗药”

无疑,东莞发展商不断抛出的低价是导致消费者继续观望的一个主因。而消费者面对一个接一个的“跳水”价格,也无所适从。

“低价噱头现在已经成了楼市‘蒙汗药’。”一位不愿具名的资深业内人士向记者表示,“如果你实实在在地降价,消费者满意,销售也上去了,少赚一点总比硬挺好受。一味地玩低价噱头,消费者就不敢相信了。低价噱头会使得消费者不敢买、不愿买,结果本来是适合消费者承受能力和居住要求的房子,就跟消费者擦肩而过。而发展商也会在低价漩涡里难以自拔。”该人士直言道。

上周六,在中心区某楼盘里,前来看楼的刘小姐告诉记者,现在同一个价位的楼盘很多,就是货比三家甚至四家五家,都难以拿定主意。刘小姐说,她自己也觉得东莞城区房价在四千多五千左右是自己可以承受的,也是比较合理的,但是她总觉得还有下降的可能,“像万科这样的大发展商都降到3500元了,其他发展商自然会跟着降。”刘小姐说。

实实在在给到消费者“甜头”的发展商自然会获得相应的回报。东城东片区某楼盘销售经理告诉记者,自从公司把价格从4800元降到4200元之后,销售情况就明显好转,以前一周卖个两三套,而现在平均每周成交在15套左右,一个月能买卖到60多套,已经是不俗的业绩了。

目前,除了别墅及其他一些高档洋房,很多楼盘均价都在四千多五千左右。极少数楼盘用3500元的噱头促销,显然也有自己的“无奈”。有业内人士认为,万科地产作为上市公司,今年8月份将公布上半年业绩,为了业绩报表好看,显然需要一定的资金回笼,用低价促销也就在情理之中。

价格浮躁价值淹没

低价噱头还要持续多久,没人说得清楚。而要消费者既关注价格更要关注价值,也是发展商的一厢情愿。有业内人士表示,现在有些消费者比较明显地进入了两种误区,一种是纯粹地比价格,第二种是忽略要素价格。要发展商对消费者进行“价值诉求”也勉为其难。

“价值诉求当然好,但是要花时间去说服消费者,并且要做出很有价值的现场感觉,这要花不少钱的,没有钱,这些做不出来,时间也耗不起。”东城某地产公司一位策划师告诉记者。

对于大多数资金紧绷的发展商来说,要尽快走货,低价噱头是唯一的招数。据记者了解,城区某楼盘可能在8月份降到3300元“起”,该楼盘还是具有一定自然景观资源的大社区楼盘,这个价格无疑比万科、丰泰的“3500元起”更有震撼力。

对此,一位资深业内人士说:“这肯定是噱头。降一部分低层单位,再提高一部分高层单位,利润同样不会少的。”

榜样的力量是无穷的。万科发动的首轮降价战加速了东莞楼市的理性回归,“3500元起”的第二轮降价战成绩不俗,万科还会不会再来第三次更具震撼力的低价噱头也未可知。而一些同行也在“照葫芦画瓢”地拷贝万科的低价噱头。越来越多的发展商迫于资金压力,又想有所利润,会将低价噱头玩得风生水起,消费者“抄底”的兴致会有增无减,将观望进行到底——而这正是一些业内人士发出“救市”声音的原因所在。

“低价噱头只能是权宜之计,发展商还是要将自己楼盘的价值体现出来。其实现在也不是所有消费者都只看价格的,不少消费者还是要综合其他方面全盘考虑的。发展商应当引导消费者理性地看待价格,更加关注价值,这才是根本。”东城某楼盘的销售经理对记者说。

东莞楼市也要救?

据记者了解,中房协每半年都要对房地产市场进行综合统计分析,形成报告上报住房和城乡建设部作为决策参考后,再向社会公布,一般时间定在8月,但今年因为奥运,这份报告将推迟发布。有消息称,这份正在制定、修改的报告中的统计显示,广州、深圳、东莞等华南等主要城市的房价指标,分别有了8%-13%左右的降幅,而有官员表示,住房和城乡建设部的主要领导“非常关心这一指标”。在一个月前,国务院召开了工作会议,国务院分管领导提出了稳定房地产市场、稳定房地产价格的要求。

东莞一位资深业内人士向记者表示,按照通常的理论计算,房价跌幅不超过首付比例,银行的风险并不是太高,最高13%的跌幅也是在首付比例的范围内,但银行担心的是这种趋势。“其实,发展商眼下最希望获得政府在融资方面的帮助,同时希望通过政策手段刺激、释放市场需求,但是目前而言,这不仅是‘希望’,更是‘奢望’。”该人士说。

据相关数据显示,目前,东莞楼市成交量同比去年回落了50%,在没有政策松动和其他利好刺激的情况下,一些发展商只有“割肉”自救,当降价都没有人买了,“救市”的声音自然就发出来了。

“为什么不救,应该要救。”东城某地产公司一位策划师告诉记者,“只是救的方法要转变:政府应降低发展商的税收,提供更合理的融资渠道。同时发展商也要自救,不要老指望银行贷款,可以尝试民间借贷、通过商会以及自发组织的社团筹集资金。”这位策划师说。他认为,现在的情况是,发展商已经有零利润甚至负利润的迹象,就是这样还卖不动,说明市场包括大的经济环境、市场信心等都出现了不乐观的、不能反映真实情况的因素了。

而多数业内人士还是认为,目前还没到需要“救市”的地步,至少还没出现地产公司破产、楼盘烂尾的情况,尽管销售缩小一半,也只是市场调整的必然。

东莞地产研究人士林毓群认为,现在不应该“救市”,因为目前的市场是在宏观政策影响下出现的,东莞房地产行业不规范,市场不成熟也是根本的弊端所在,楼市理性回归也正是要解决这些问题,而眼下这些问题还没解决,怎么就要“救市”呢?“而从长远来看,现在已经是处在拯救以前疯狂的过程之中,要救的是大市,而不是在目前楼市低迷的情况下注入一些刺激性的因素。” 林毓群表示。

反思降价“后遗症”

消费者持续观望,发展商资金捉襟见肘,正是一些业内人士呼吁“救市”的主要原因。据一些业内人士透露,之所以东莞目前还没有地产公司因为资金链断裂而破产或留下烂尾楼,主要还是因为东莞民间资本非常雄厚,就算银行紧控贷款,通过民间借贷还能让一部分中小发展商勉强度日。同时,本土一些发展商还有其他实业支撑。但是,如果“观望-降价-再观望-再降价”的怪圈循环下去,这些中小发展商终究还是撑不下去的。也正是如此,一些业内人士在呼吁“救市”的同时,也开始反思今年以来的降价“主旋律”对市场和行业的利弊。

中信地产一位销售主管向记者表示,降价是东莞楼市理性回归的必然,同时也应该保持市场的多样化,一些普通楼盘降价是应该的,但是,是不是一些拥有稀缺资源和高品质的楼盘也要降价呢?房地产归根结底是需要价值来支撑的,如果拥有山水资源的别墅都要大幅打折出售,那这个市场就不只是理性回归了,而是濒临崩盘了。但市场还远没到这种程度。

“发展商把降价风刮得很猛,把价值都淹没了,所以就别怪消费者只看价格不看价值。市场上是降价声一边倒的声音,无形中引导一些消费者只看价格,这样就迫使发展商进一步降价,进而引导消费者心理预期走低,持续观望,发展商再用低价噱头引诱消费者,消费者去了才知道上当,继续观望。如果没有政策的松动或者其他利好刺激,就还会循环下去。”一位资深业内人士如此分析。他认为,降价促进了东莞楼市的理性回归,很多消费者得到了实惠,同时,降价一边倒的市场氛围和舆论氛围也给市场留下了“后遗症”——观望。

尽管眼下宏观政策尚无松动迹象,而发展商依然寄望,哪怕是透一条缝,也能喘口气。业内人士认为,要消除观望情绪,除了政策的利好,还要靠消费者自己的理性判断,以及舆论的正面引导。

责任编辑:谭锦凤
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