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海外投资潮背后:警惕区域市场泡沫

2016-10-25 16:21:40 出处:21世纪经济报道 作者: (评论0条)
摘要: 由于国内一线城市高品质可售资产稀缺,以及核心或核心增长型资产收益率不断被挤压,越来越多国内投资者转向海外寻求投资机会。另一个原因则是汇率波动,预计中国的海外投资在中短期内将会持续增长。    

  戴德梁行最新数据显示,截至八月份,中国海外地产投资(大宗交易)总额再创新高,达235亿美元,已接近2015年全年257亿美元的投资额。

  戴德梁行大中华区研究部高级经理陈妍斐认为,由于国内一线城市高品质可售资产稀缺,以及核心或核心增长型资产收益率不断被挤压,越来越多国内投资者转向海外寻求投资机会。另一个原因则是汇率波动,预计中国的海外投资在中短期内将会持续增长。

  万国置地总裁史锐雪在接受21世纪经济报道记者采访时表示,现在国内正面临资产荒。“比如个人如果有100万人民币可能并没有什么投资方向。对中国人来讲,可能最稳健的投资就是房产,国内的买不了,就转投国外主流国家的项目。”

  不过,首创置业股份公司设计营销中心副总经理秦江表示,海外投资作为资产配置的一种可以选择,但并不适合所有人。他认为,对于个人买家而言,家庭资产在2000万以下没有必要考虑海外投资。

  海外投资潮

  戴德梁行预测,2016年全年,中国对外大宗交易将比去年同期增长37%,投资额有望创新高至350亿美元,海外房地产市场的资本流入潮才刚刚开始。

  戴德梁行表示,美国、澳大利亚、英国等发达国家在近期内仍将是中国海外投资的热门目的地。长期来看,随着中国投资群体在海外资产管理和运营能力的不断提升,投资模式将更多元化,投资者将会尝试通过投资基金或与当地有营运管理经验的公司组成联营体等方式投资海外地产。

  据监测,美国近期的经济复苏以及美元的强劲走势,使得前八个月国内投资者在美国的投资量已达57%的市场份额。香港、澳大利亚、英国、加拿大均为今年投资热门地。这五个市场已经占到今年海外投资的97%,相较去年更集中。

  陈妍斐认为,英国退欧不仅给中国投资者带来了价格和利率上的优势,同时也意味着是收购一些优良资产难得的机会。最近的案例就是深圳万科于9月在伦敦收购了Ryder Court 写字楼。此物业为英国基金公司Henderson Group于英退欧公投后,为了应对投资者的兑现需求而将Ryder Court进行出售以增加现金储备。

  根据 Real Capital Analytics (RCA) 统计,截至今年八月,写字楼市场的交易金额占中国海外交易额的一半以上,酒店投资占据33%。

  陈妍斐称,在一些发达国家,比如美国、英国写字楼租约通常为10年以上,这大幅度降低了物业空置的风险。除此之外,成熟市场的写字楼资产抗跌性较强,保值性也较高。酒店物业虽然易受季节因素影响,但在美国,其平均资产回报率相较写字楼物业更高。

  警惕海外市场泡沫

  史锐雪表示,其所在团队观察海外市场泡沫时,关注的一个重要指标就是租售比。“北京、上海不足2%,但休斯顿能达到6%-7%,拉斯维加斯能达到10%,芝加哥9%,租售比较高的城市是可以考虑投资的城市。”

  其续称,判断海外市场泡沫的另一个指标是房价和当地人收入比,即普通人工作多少年能买房。比如,休斯顿的年轻人大概是3.8年能买一套。

  史锐雪认为,“澳大利亚当前的泡沫就比较高。澳大利亚今年降息了几次,从2015年年初到年底,澳大利亚货币贬值了10%,也就意味着房产也贬值了10%。另外,比如墨尔本市场本地人贷款可能会贷到80%-90%,杠杆使用率很高。所以就导致大部分澳洲本地人都在买房,实际上根本没有这么多需求。我们认为,因为澳大利亚土地很稀缺,如果购房者一定要去投资澳大利亚房产,且是出于刚需考虑,建议选择悉尼,并尽量选择别墅项目。”

  瑞银财富管理编制的全球房地产泡沫指数显示,部分城市中心的房价被严重高估。其中,温哥华在2016年泡沫风险指数居于首位。伦敦、斯德哥尔摩、悉尼、慕尼黑和香港也面临较高的泡沫风险。旧金山和阿姆斯特丹的房价偏离长期基准点,表明住房市场严重被高估。苏黎世、巴黎、日内瓦、东京和法兰克福的估值也偏高。相比之下,新加坡、波士顿、纽约和米兰的房价处于合理水平,而芝加哥房价则低于其历史水平。

  该机构指出,处于泡沫危险区的城市房价自2011年以来已平均上涨50%,而其他金融中心仅上涨13%。如此差距与各自当地经济状况和通胀率不符。这些城市的共同点是利率非常低,这与实体经济的强劲表现背道而驰。对多数估值过高的市场而言,随时都可能引发价格大幅回调。

  不过,史锐雪认为,一些城市的泡沫还需要具体原因具体分析。比如,她不认为温哥华房地产市场存在泡沫。目前温哥华房价是领涨全球,但这是因为温哥华供给很小,但需求非常高。史锐雪分析,温哥华在建的房产只能供市场消化3.5个月。因此温哥华的房价是实际的刚需支撑。

    

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