[ 房讯网 ]
一、本次“商道”主题背景
万江区府近期重新提出“三环六园一中心”的战略规划，意图把万江以及泛万江片区打造成滨水宜居绿城，并且首次提出将建设金龙路跨东江南支流大桥、万龙路跨东江南支流大桥，来与水乡片各镇道路连接，吸引人流物流，依托大城区优势向水乡片辐射，把万江打造成水乡片区的桥头堡。
道滘做为城市的西边扩区和水乡片区排头兵以及文化强镇，依托万江新城区区位优势，在城市规划的不断推进中，“新城西拓”城市价值突显。同时，广深高速、沿江高速、西部干线、港口大道、东莞大道延长线，以及莞惠城际轻轨、东莞R1线站点途经道滘，路网的逐步完善，道滘、万江经济纽带作用加强。
论坛正式开始
二、本期沙龙议题
议题之一：“城区西扩”大背景下的万江和道滘区域经济互补关系形成对当前房地产发展影响；
议题之二：万江和道滘交通线搭建所带来的“离城”、“融城”效应；
议题之三：“水”在万江和以道滘为代表的镇区文化之间的纽带作用形成；
议题之四：万江为代表的城区楼盘项目和道滘为代表的水乡片区楼盘之间的差异性；
议题之五：万江西扩道滘、道滘东连万江，未来房地产发展模式初探；
议题之六：从人民医院整体搬迁、北师大翰林学校定居五环路等现象看城市发展的轨迹(城市渗透从基础建设和配套开始;政府规划引导城市发展;经历莞城、东城、南城的先后发展之后，城市发展的脚印向万江道滘迈进)；
议题之七：万江、道滘交通网络升级(轻轨R1线将西部连接、莞惠城际轻轨将东莞西部与惠州联系起来、穗莞深城际轻轨将东莞西部与广州深圳连接)给区域发展提供的契机。
三、论坛出席嘉宾：
区域领导：万江区府、道滘镇府相关领导
金融单位：万江区农业银行王卫红行长 道滘镇农业银行黎志良行长
媒体代表：东莞日报、南方都市报、东莞时报、南方日报、新快报、信息时报
开发商：
深业地产： 谭劲松副总经理 刘启营销部部长 (万江欧景城)
金地地产： 商俊骏营销部经理 (外滩八号项目)
中润地产： 张一南副总经理 (万江葡萄庄园)
高田地产： 翁其怡副总经理 (万江阳光海岸)
富通地产： 姜沣桐副总经理 魏雪冬总监 (万江天邑湾)
沿海地产： 巩伟娟销售总监 王超市场营销高级经理 (道滘丽水佳园)
水岸丽城地产：陈程豪副总经理 (道滘水岸丽城)
钜隆地产： 周智彪副总经理
钜隆地产： 营销经理王彩凤
五福里： 麦焕莲营销总监 (道滘五福里)
正杰传媒： 袁冬平总经理
第四届东莞房博会主委会： 王润标总经理
代理机构代表： 瑞峰地产高级研究员殷锦泉
房讯网网友：约30人
房讯往期“商道”系列论坛直播回顾：
[ 房讯网主编李宗洋 ]
房讯网主编李宗洋
尊敬的各位嘉宾、媒体朋友、房讯网网友，大家下午好!
为了确保今天会议讨论的秩序和质量，请各位来宾、网友把手机调制成震动或者关闭，由此给大家带来的不便，敬请谅解!
欢迎各位来到房讯网“2011年—商道系列”沙龙论坛现场，今天我们共同讨论《万江对话道滘——“城区西扩”背景下，城区和水乡片区经济通道的搭建》这个话题。
我是本次论坛的主持人：房讯网主编李宗洋
首先，请允许我隆重介绍一下今天出席本次沙龙的嘉宾(以下排名不分先后)，他们是：
区域领导：万江区府、道滘镇府相关领导
金融单位：万江区农业银行王卫红行长
道滘镇农业银行黎志良行长
发展商代表：
深业地产：谭劲松副总经理
刘启营销部部长(万江欧景城)
金地地产：商俊骏营销部经理(外滩八号项目)
中润地产：张一南副总经理(万江葡萄庄园)
高田地产：翁其怡副总经理(万江阳光海岸)
富通地产：姜沣桐副总经理
新世纪地产：陈彤彪副总经理(道滘上河居)
沿海地产：巩伟娟销售总监
王超市场营销高级经理(道滘丽水佳园)
水岸丽城地产：陈程豪副总经理(道滘水岸丽城)
钜隆地产：周智彪副总经理
王彩凤销售经理(道滘项目)
五福里：袁伟文总经理
麦焕莲营销总监(道滘五福里)
正杰传媒：袁冬平总经理
第四届东莞房博会组委会总经理：王润标
还有我们代理机构：瑞峰地产高级研究员殷锦泉
今天出席本次商道论坛的媒体代表有：
东莞日报资深记者：李照东
东莞时报记者：李前刚
南方日报记者：曾德军
南方都市报记者：杨一飞
信息时报记者：杨孝蓉
接下来首先有请房讯中国总经理李建伟先生对各位的到来致欢迎辞。
[ 房讯网总经理李建伟 ]
尊敬的各位嘉宾、媒体朋友、房讯网网友：
大家下午好!
欢迎大家莅临参加由房讯网主办的2011年商道系列论坛!
再过十天左右，中国传统中秋佳节即将来临，首先我代表房讯网全体员工对各位嘉宾、媒体朋友、网友送上我们最真挚的祝福!
房讯网在东莞已经走过了10个年头，是东莞本土诞生的第一家房地产网络媒体，是第一个组织看房团、第一家推出3D网上售楼中心、第一家创办购房地图、第一个举办地产精英年会的网媒……很多个第一一直伴随着我们，今年我们将加快对外扩张的步伐，年底全国将突破40家分公司，并目标争取在2013年上市。一路艰辛由大家相伴，在此对各位一路相随表示衷心感谢!
房讯网总经理李建伟
万江和道滘均以水闻名，同样都把水作为经济发展中的一条红线。
近来我们欣喜的看到，万江区政府高瞻远瞩提出要在“十二五”期间将以“兴城、亲水、强交通”为基本发展思路，打造活力万江，建设滨水绿城。“兴城”就是使万江经济兴旺、城市兴旺、社会兴旺;“亲水”就是要发挥万江河网交错的天然地理禀赋，打造具有岭南特色的都市滨水空间;“强交通”就是要通过加强城市组团之间的生活交通联系，改善街区的循环通畅能力，优化城市内部交通与城市对外交通的连接——尤其是打通与道滘为代表的水乡片区之间的道路畅通。
万江房地产近年来依托政策大背景取得了可喜成绩，今天莅临会场的众位嘉宾都是其中的佼佼者，未来无疑也将为万江实现“十二五规划”继续贡献智慧，万江的未来发展充满希望。
道滘处在万江、南城、厚街腹地的位置，随着市区房地产的发展，道滘作为大城区的定位，城市轻轨、东莞大道延长线、港口大道、西部干线等路网打通，道滘融入城区步伐加快。一批具有雄厚实力的发展商也纷纷入驻道滘。道滘也以其丰富民间艺术文化资源、逐渐完善的市政配套在水乡片区中的地位越来越突出。
鉴于万江和以道滘为代表的水乡片区之间的纽带作用加强，“万道水乡片区”逐渐显型，房讯网值此之际特举办本次“万江-泛水乡片区”大型论坛。
预祝今天沙龙论坛取得圆满成功!
感谢大家!
[ 房讯网主编李宗洋 ]
下面正式开始今天的议程。的确，万江、道滘都是以水乡闻名。
首先为大家介绍一下我们房讯“商道”系列论坛的背景。
2010~2011年中央加强对房地产领域的调控，房地产发展进入了短暂的阵痛期。在此背景下，东莞房地产行业该如何在思变中继续前行、市场该如何重新调整定位寻找新的突破点，在大调控背景下地产人又该以怎样的心态和智慧作出勇敢抉择再为中国经济作贡献，等等一系列紧迫问题摆着了我们面前。
房讯网伴随着东莞房地产潮汐脉搏走进了第十个年头，特在2011年度企划“商道”系列论坛——探索行业自律、问道未来发展，为房地产行业理性健康发展搭建高端对话平台。
我们话题设置的背景是这样的，万江区府今年重新提出“三环六园一中心”的战略规划，意图把万江以及泛万江片区打造成滨水宜居绿城，并且首次提出将建设金龙路跨东江南支流大桥、万龙路跨东江南支流大桥，来与水乡片各镇道路连接，吸引人流物流，依托大城区优势向水乡片辐射，把万江打造成水乡片区的桥头堡。
道滘做为城市的西边扩区和水乡片区排头兵以及文化强镇，依托万江新城区区位优势，在城市规划的不断推进中，“新城西拓”城市价值突显。同时，广深高速、沿江高速、西部干线、港口大道、东莞大道延长线，以及莞惠城际轻轨、东莞R1线站点途经道滘，路网的逐步完善，道滘、万江经济纽带作用加强。
我们可以看到这一场话题的意义重大，关系万江、道滘和未来房地产大的方向和走势，以及对区域的定位。今天我们现场的讨论内容将以图文、视频形势面向全体网民直播，如果接下来时间允许，我们还将就媒体同行以及直播过程中网友提出的问题请各位来宾解答。
我们今天的主题是“万江对话道滘为代表的水乡片区”，由于今天到场嘉宾都是各个企业的领军人物，一言一行往往左右着企业的发展蓝图，决定着市场一段时间的走向。
由于今天万江和道滘两地地产领袖均已到场，便于营造现场的对话效果，我们今天首先区分一下阵营，首先请一位万江阵营的老总发言过后再轮次由一位道滘的老总发言。——按天地方位的顺时针方向。
由于今天嘉宾整容特别庞大，我们限定一下每一轮的发言时间，每人3~5分钟之内先就今天主题阐述鲜明立场，然后可以结合自己企业具体项目细致论述。
论坛现场
下面正式开始今天的环节。
我们知道在万江有一个项目叫阳光海岸，名字非常的阳光，区位价值也是非常的突出。
万江阳光海岸拥有万江城区最具魅力的江景资源——东江。经历了黄旗山的开发和运河的人工改造，东江——成为东莞人新的心灵栖息地。特别是阳光海岸悦湾项目，在开发之初就投资3000万建设了1000米的江景长廊，充分挖掘了这一独有的资源优势。高田地产的翁总算是酝酿自然资源的高手，总能点石成金、化废为宝，下面有请他首先阐述一下对今天议题的看法。
[ 高田地产副总经理翁其怡 ]
在座的各位同行，媒体的朋友们大家下午好。非常感谢房讯网能够提供这样一个平台，让我能够有机会在这里跟各大行家学习，跟媒体的朋友分享一些观点。刚才主持人客气了，我们高田地产在万江虽然开发的历史很久，但是万江近年来也出现了非常多高水平的同行，比如说三元、富通、金地等等这些都是业内非常高水平的行家。我在这里也不敢称酝酿自然资源的高手，也不敢这样讲，只能说我们在万江开发这些年的体会，还有对万江的看法，跟大家做一个分享。
我们其实很早就在万江进行开发了，最早是从1992年底就做了第一个项目，是江滨花园这个项目，现在算起来应该是将近20年以前了。通过这20年时间，我们在万江开发了两个住宅小区，一个是江滨花园、一个阳光海岸，还有一个商业城的项目，总的建筑面积也超过100多万平方米。在开发的过程当中比较有感触的一点就是万江这些年的发展也是非常迅速的，从早期我们做的，是从一个非常典型的农村，乡村的面貌到现在的这么一个港口大道等等现代的交通体系，还有商贸各方面的变化都非常的显著。单从房地产的角度来看，我们从当时比较单一的楼盘的开发，单一的发展商到现在优质的开发商、有实力的开发商成批的进入，也体现了万江在这么年地块的优势和价值。从房价来讲我们从20年前的2000多块钱到现在已经是7000、8000的均价，也是一个非常成熟的发展。
万江和其他的城区来讲一个突出的优势就是有公交和水景的资源。当然万江在这些年的步伐来看，我个人觉得也是有实际的问题存在，他跟东莞其他的主城区发展来讲，速度还是稍微慢了一点，这个是有关万江还是有一些实际的问题的存在。比如说第一，整个跟主城区的交通的网络的体系还不够细密和细化，现在交通主要是处于工业的交通网络为主，但是生活化的交通系统并没有十分的完善。这个是其中一个突出的问题。
第二个万江板块的土地资源，其实相对来讲是非常紧张的，因为早期形成的村落和旧厂房、旧厂区，土地资源没有得到集约化的使用。
第三个万江跟其他的城区相比并没有形成清晰的产业的方向。我觉得这三个点在过去的开发过程当中，在一定的程度上制约了万江的发展。
但是我们看未来，我刚才说了这么多的地产商还有万江独特的自然资源也形成了万江的价值洼地，我们现在说万江板块单从房地产的角度来讲，开发楼盘的素质、整个开发的水平跟其他的城区相比是毫不孙逊色的，整个自然景观也是有独特的人文价值，但是现在的价值和其他的城区相比，有很大的空间，证明万江是一个非常有潜力和有发展的板块。我注意到最近东莞市正在对整个东莞城市总体规划要进行充分的修编，那么之前从2000年到2015年第一个城市规划里面，我们看到东莞的城市其实是偏重于城市南部的发展，重山轻水，重老城轻新城规划的思路，那么经过了10年发展之后，东莞的面貌发生了非常大的变化，但是也出现了一些问题，比如说城市空间发展不平衡，刚才所说的重中心区域，轻外围的区域，外围区域出现了旧厂房、村落为主的现状。
高田地产副总经理翁其怡
第二个就是城市要素利用不充分。本来东莞是一个山和水，现在主要是重山的开发，造成现在水乡这一块并没有得到一个充分的发展。这个是2000年到2015年东莞市城市规划落实以来一些不足的地方，下一阶段，我们最近都注意到，东莞的媒体和政府也发布了很多有关下一阶段东莞城市规划的方向，我们就可以很明显的看到一个中心的思想，一个中心四个组团，是实行强心的战略，这个强心的战略，万江作为一个非常明确的四个组团之一，它的整个在下一阶段的城市规划的发展历程中，我觉得应该会是扮演一个相当重要的角色。它是有依据的。比如说我们万江片区近年来所发展的和将要发展的交通体系，特别是新型的轨道交通体系，将会给万江带来一个非常大的机遇。第二个，万江，我不知道大家有没有注意到，市政府提出了一个RBD为中心的概念，就是所谓的休闲商贸区的概念，这个是不是会在将来给一直以来万江没有形成一个具体的产业方向定下一个方向，我觉得这个也是有一定的可行性的基础。再结合万江区其实在早几年已经提出了三环六园一中心的规划，其实早几年万江政府也曾经就万江区的发展也举行了这样的研讨会，其中也是针对休闲商贸区也提出了三环六园一中心，三环六园一中心是当时休闲商贸区的思想，出了这样一个规划的方向和思路，主要是开发水岸的资源，开发旅游产业，把商贸区打通跟城区的道路联系，是这样的规划思路，在今天又重提了这个概念，我觉得这个是不是未来万江比较有发展潜力的定位。
那么从这几个方向来看，万江在将来发挥自己的东江资源独特的优势方面，开发自己独特的价值，我觉得这个是非常有前景的。
第三个我觉得万江的发展和将来东莞城市区划的调整，我觉得也会出现一个非常大的机遇。这个话题很大，我这里因为时间关系就不展开说了。总而言之，万江在过去是一个有发展的地方，但是现在是东莞价值的洼地，在未来有可能是东莞的一个完全新兴的休闲商贸中心区，从这个角度看，万江将来的发展还是非常有前景的。谢谢大家。
[ 房讯网主编李宗洋 ]
与万江“三环六园一中心”的战略规划相映成趣的是，道滘也提出要用38个亿打造“一岸三园”(健康产业园、济丰农业产业园、粤晖园)、并且把道滘三旧改造的结构定位为“一心二带三组团”。并计划投资1.5亿元，把全长约3公里的东江南支流道滘段南岸，建成集防洪景观、休闲健身功能于一体的“黄金海岸”。
道滘五福里位于道滘镇中心最繁华地段，是道滘镇首席有产权社区，五福里充分发掘道滘丰富的民间文化，以“福”为主题，祈求百福具臻、福孙荫子。同时以新现代与传统文化结合的外立面，以新岭南风情元素，精心打造道滘精品豪宅!
下面有请五福里麦焕莲总监就今天议题阐述她的看法。
[ 五福里营销总监麦焕莲 ]
大家好，今天我觉得房讯网把整个东莞一些知名的开发商和重要的高层相聚在一起，我觉得这个是大家互相学习的平台，同时也是对未来东莞西部发展来探讨一下。我是这样来看的。其实我们可以回顾一下，在座的每一位，在东莞也是见证了东莞的发展，其实我们可以分为两个阶段。
五福里营销总监麦焕莲
第一个我们回顾一下10年前的东城，目前的东城真的是发生了翻天覆地的变化，离我们最近是南城，南城这5年的发展，成为东莞市一个重要的行政中心，整个东莞的行政重要配套都集中在南城。但是在南城的边上，我们可以看到万江、道滘、厚街，东莞西部的发展具备很大的潜力。
我们可以看到很多的信号，围绕东莞大道我们可以看到东莞的东部和西部，东部是指东城那边，西部是指万道板块的片区。为什么我要提一下这个历史，因为我觉得东莞既然发展了东城也发展了南城，他的重要的发展目标是在哪里?我觉得是整个西部。我们可以看到东莞大道的延长线，包括今年5月1号人民医院的搬迁，还有东莞汽车总站在万江，这个是一个城市配套功能的转移，这个转移也说明了这个片区将会成为整个东莞下一站重点发展的一个重要的片区。
我们可以看一看，其实目前来说，万江我们可以看到的，就是最近一个商品城，所以万江给我感觉，是会作为以后的重点来发展的。作为道滘来说，我们也说宜居道滘，刚才房讯网的一些负责人也说了，目前道滘重点发展也是投资了资金，为什么政府要打造一个宜居城市，本身道滘是一个水乡，而且从居住文化也是一个美食之乡，居住之乡，所以作为五福里来说，成为道滘第一个纯洋房的项目，我觉得也是我们一个荣幸，我们也是看到了道滘本身发展的潜力，从土地的资源来说，道滘土地的资源目前是非常的丰富，而且土地的价格在目前也是处于低洼的阶段，所以从整体以后房地产的发展，目前来说它的机会是非常大的，它以后的价值空间也是非常大。所以现在我想我们最重要的是我们强强联手，有政府配套资源的支撑，还有东莞未来发展目标的支撑，我觉得东莞整个西部未来的发展，会起到一个更大的进步，而且可以说是东莞西城真的是要亮剑了，谢谢。
[ 房讯网主编李宗洋 ]
麦总对万江的回应很精彩，点出了道滘水乡资源的优势，以及与万江城区互动形成的区域互补地缘价值。
说到对江景资源淋淋尽致的开发运用，富通.天邑湾可谓也是得天独厚，大视野的眺望千米壮美江景，俯瞰繁华城市中心;出门可享政府巨资打造30公里滨江休闲景观长廊。去过天邑湾的人对此应该都会留下深深印象。这个项目就是由国内著名房地产开发公司富通地产开发，今天我们有幸邀请到富通地产姜沣桐总经理莅临现场，下面有请姜总解读今天主题。
[ 富通地产常务副总经理姜沣桐 ]
谢谢大家，刚才两位老总也讲了，今天既然是畅所欲言，就是随便说一说个人的观点，不对的地方大家指正。来万江几年，我对万江也是又爱又恨，万江是我们企业的父母，但是也是像大家说的发展有一点滞后，我们也很苦恼，但是不管怎么说，我们也希望万江可以发展好，我补充一点，我觉得万江的发展眼界要高一些，要站在全国的角度来看待万江的发展。刚来东莞这个城市我都不知道这个城市的市区在哪里。因为我是深圳的，我只知道虎门、长安，那么我觉得实际上东莞这个城市发展，万江也好，道滘也好，甚至是沙田，就是水乡片区应该崛起，前一段时期，就像大家说的，东莞给人更多的是山城的印象，豪宅片区、城市配套比较发达，都是在内地地区。更多的我觉得未来东莞应该树立水城的形象，万江正好是处在枢纽的位置。为什么这么说呢?一个是东部的崛起，沿海的高速、轻轨、还有东莞大道的延长线等等，交通在逐步的完善。第二个，水城才是真正一个城市有魅力的所在，巴黎、纽约、上海、东京都是水城，山城给人印象比较土，水城有吸引力和魅力，而且水城特别适合发展商贸业、服务业、现代产业，所以我觉得万江应该站在这个高度，大力打造水城的形象，利用万江天然的特点，万江和道滘的共同点就是水多，所以这一点刚才也提到了，把交通的基础设施完善，因为现在万江的发展交通不完善，好多路不完善，好多桥也不好，路和桥、市政配套设施完善，这个对万江的发展非常重要。以前巴黎一个城区里面，大大小小的桥梁有200多座，这个很正常，万江的桥屈指可数，而且都是为车行服务，人行的没有考虑，人的出行很不便，这样的城市怎么发展，所以我觉得基础设施要完善。
富通地产常务副总经理姜沣桐
第二，一个地区要发展必须要吸引人才，80年代深圳发展是靠人才，北方怀揣梦想的人到了深圳，90年代上海浦东发展，孔雀东南飞，90年代天津、北京的发展借助奥运会。现在万江要发展必须要吸引人才，我说人才不是说博士、硕士这些，我说的人才是所有的都是人才。包括最基础的工作、保安、服务人员都是人才，所以要广纳天下的人才，有人气才可以发展，我觉得现在万江的人气不够，基础设施也落后，这个也是一个问题。
第三个我觉得万江发展的标准要高一点，眼界要高，标准要高。不能仅仅基于区域的角度，应该站在更高的角度，站在深圳和广州中间一个枢纽的角度，甚至站在珠三角发展的角度，万江有一些可以具备的条件，比如说文化产业，有万江的龙舟节，可以作为东莞的一个文化平台。万江的水乡的特点，包括美食的、文化的、历史的都可以，如果没有这个支撑也很枯燥和单调，万江的发展缺乏背景，所以第三点是标准高。
第四个政府也好，包括民间都要大力倡导，要大力发展第三产业，这一块万江不管是第三产业也好，甚至包括局部的第二产业，都应该要发展，万江这几年的GDP增长、包括税收都是落后的，这个也是一个问题，所以第三产业要发展，局部的第二产业也要做，让这些产业尽快的发展，然后把万江的经济繁荣了，整个万江的发展就有力了，作为房地产产业也好，包括上下游产业链都可以受惠，我就说这么多。
[ 沿海地产市场营销高级经理王超 ]
房讯网主编李宗洋：感谢姜总，他也提出了对万江发展当中的忧虑，我做之前做这个论坛的时候也做了一些资料，发现万江近年来发展房地产发展一片大好，但是整个经济面不是很理想，我们看一下万江，万江的GDP在整个东莞市是20位左右，在引进外资是全市的倒数第三位，各个指标都不是很理想，经济发展确实是它的短板。
丽水佳园是道滘最具有代表性的项目之一，也算是对提升整个道滘房地产品质都有标识意义的项目。这个项目是与国家健康住宅中心联合打造的全国健康住宅示范样板，被国家建设部评定为2005年健康和谐社区示范项目。下面我们有请沿海地产巩伟娟阐述他对今天主题的看法。
沿海地产市场营销高级经理王超：大家好，到东莞两个月了，参加这样的高峰论坛特别的荣幸，刚刚到这边对道滘还都不熟悉，对东莞市更不熟悉，我这边把自己过来这短短时间的一些看法跟大家班门弄斧一下，然后有意见的话可以交流。
沿海地产市场营销高级经理王超
刚到东莞的第一感觉，感觉上就是一个破落的农村，到处都是农民，但是整个东莞的规划又是多中心镇的形式。没有一个很集中的地标性的建筑，或者说城市的主干道，这些都没有太清晰，城市的发展脉络也感觉不太出来。但是近期是了解这个规划，包括这个论坛也让我对东莞有一个初步的了解，我的一个看法是这样子，第一点我认为东莞所处的位置是独一无二的，国家在珠三角超大城市群的规划中也把东莞列入其中，所以从这个层面来说，东莞的机遇非常多。那么道滘处在这个位置，到了这边之后，也了解一下，广深高速有道滘出口、厚街出口等等，这几个出口都非常的方便。还有沿江高速、西部干线、港口大道、东莞大道延长线，东莞的R1轻轨连接广州和深圳，实际上东莞处在中心的位置，对未来的发展是一个巨大的利好。
广州作为一个世界级的超大城市，深圳作为一个国际性的金融中心，或者是一个大的经济体，那么这两个城市之间的联系是绝对离不开东莞的，所以东莞这么多交通线和交通网络，未来一定是会更加的完善，更加的方便。
作为道滘这个位置，我个人感觉，因为道滘的经济是一直处于相对落后的局面，所以它的开发程度并不是很高，政府也更多会有一些机会可以向南发展，因为它有一些可利用的地块，有一些先天的资源优势。所以我把道滘的位置理解为广深之间的一个重镇，或者说的轻一点的是一个小码头，这样一个驿站。
作为沿海的项目，2005年就过来道滘这边，也是道滘的第一个房产项目，很多道滘镇的一些职能单位做了一些房地产的配套服务，也是从我们这个项目开始的，从办证和办产权的，我们也是第一个。所以沿海刚到道滘这边，港口大道也没有通，过来都是泥巴路，也很不方便，现在港口大道修通之后，我们也吸引了，也聚集了很多房地产的同行，像东面的水岸丽城和旁边的鼎峰地产，我觉得这个片区之后是一个非常热闹的地方，我们一直比较困扰的就是我们项目周边的配套不是很方便，买菜和肉都没有地方买，之后这么多同行在这里一起做这个片区，可能之后的配套会更加的完善，东莞大道和港口大道交叉处的大麦客，台湾人做的大麦客，是要作为一个亚洲的总部，鼎峰在我们旁边也做了很多的商业，包括配套的中大外国语小学初中高中、做了很多的洋房带来了很多的人气，我们的项目是东莞大道的延长线，也是东莞未来一个深南大道打造一个项目，我们也希望道滘这个地方，在更多的开发商、更多的同行一起努力下能够变成东莞市一个新的城市中心，甚至是一个新的城市片区，谢谢。
[ 房讯网主编李宗洋 ]
如果要列一张上半年万江房地产销售成绩单，葡萄庄园应该属于优等生，我记得六月份专门去葡萄庄园跟张一南张总聊天，张总跟我讲：“葡萄庄园单周实现销售3个亿，单价更是冲破了万江有史以来的天花板，达到了25000㎡这样一个高度，目前这个价格比肩东城和南城的一线豪宅。”我想取得如此好成绩，除了张总个人人和因素，万江这个地利因素应该也不可或缺。下面有请中润地产张总解读今天议题。
[ 中润地产张一南副总经理 ]
大家好，以下发表的言论仅代表本人观点，不代表公司。我们的公司在东莞开发了三个项目，葡萄庄园是第三个，之前在东城南城各有一个项目。来到万江之后，我个人也是从深圳总部到万江大概1年多的时间。
葡萄庄园是我们进入万江以来第一个上10万平方米的小区，分三期开发。单价从6300到接近8000的水平，目前第三期会在明年的年初推向市场，以洋房为主。这个项目在万江来说卖的还算可以，包括公司目标的实现和对历史价格的刷新。就在上两周葡萄庄园有一套面积330平方米的别墅，单套卖到近880万的总价。从成交量和上门的客户来看，近期的客户上门量减少。面对政策动荡的时期，我相信各位也有担心和忧虑的。我觉得有很多的项目，大家可以把这个市场炒热起来。当然政策该出还是要出的，谁也躲不过。我们在深圳做开发商，从中看到一些发展规律，从东往西，无一例外传统的豪宅区都是临水的。从最早的银湖等，都有湖在里面，浅海、后海，都可以看到湖景的价值。在万江我们具备这样的优势，我们有理由相信随着市政的配套、生活方式的改善以及大型的市政建设完成，居住的舒适度会进一步提高。目前，我们也看到很多国内一线的开发商纷纷进入万江，这也是中润地产学习的榜样。中润以后会在万江生根发芽，就在去年我们在黄埔大道拿了一块地。虽然地块面积不大，但是也会在明年的年终推向市场。万江的别墅市场，尤其是大规模的别墅市场并不多，也就是阳光海岸和葡萄庄园。总的来说，万江目前的主要供应量还是以洋房为主，单价6000元和7000元的项目为主流，以黄埔大道沿线为标准。其实道滘的五福里很出色，每次经过的时候确实想进去看一看。在道滘卖到7千多的价格，的确让人觉得惊喜的。
中润地产张一南副总经理
刚来万江是2009年的年底，那个时候周围的房子很便宜，4、5千的都有。但是葡萄庄园一期以来就以比较高的价格和姿态进入市场，实际结果证明这个项目做的还是可以的，很受广大市场接受的。我们的洋房和别墅一再受到客户的追捧，我们有信心在万江继续的发展下去，包括我们公司持续的投资和各位同仁的投入。万江的明天一定会更好，这个是我的祝愿，谢谢。
[ 房讯网主编李宗洋 ]
感谢张总，万江的明天一定会更好！刚才请了几位发展商的朋友就今天的议题说了观点和看法，今天道滘镇农业银行行长黎志良先生也来到了现场，下面有请他从道滘镇的金融环境方面，就今天的主题发表他的观点和看法。
[ 道滘镇农业银行行长黎志良 ]
今天很荣幸作为金融界的代表坐在这里。我也是一个月前调来道滘的，我来到道滘的第一感觉，就是开展业务特别的不顺畅，做抵押都找不到，我在横沥10个人10个都有产权证。我觉得水乡以前规划的时候，领导的意识不强，本来是融资的，买了房子到时候可以到银行融成钱，是对子子孙孙都有好处的，而且我看了一下整个道滘，是水乡、适合宜居。但是商业没有那么旺。可能本地人以前盖的房子在银行融不出来钱，跟这个有关系，就是比较喜欢存钱，买基金，没有投资做商业、开铺的意识。
道滘镇农业银行行长黎志良
今天来这里的全部都是发展商，我其实很高兴，因为我看到了我的利润增长点。而且看到道滘有几个大的发展商，一个是新世纪、钜隆地产、沿海，其实这些都是比较著名的上市公司。还有我们镇区唯一有产权证的富力，有产权证才可以银行办理。现在发展商要融资成本很高，但是开发贷我们现在也做，欢迎发展商多找我们沟通，大大小小的开发商我们都做开发贷，批的时候可能要高层一点，要总行批。我听说现在发展商的基金都比较紧张，我们银行也联系10几亿了，还有按揭方面，现在上面的政策，包括我们都积极争取的，很明显是哪一家银行的额度比较多，发展商就喜欢找它，因为额度多，办的快，我看到很多的银行都是把单接下来了，跟你说可以办，不过用各种时间拖，拖一段时间拖到他有额度才可以。
[ 房讯网主编李宗洋 ]
感谢黎行长的讲话。刚才他提到了规范、权威、“国”字号，比如用大产权房取代小产权房是一种规范。说到“国”字号，深业集团作为深圳国资委直属的超大型的国有企业，我一直有听欧景城的朋友说，他们是以国企的良心和道德责任感来做建筑产品。深业欧景城距离万江中心区、华南MALL商圈，鸿福商圈，行政中心区、CBD和总部基地等多个城市中心仅5分钟车程，处于多中心交汇处，同时在水乡和城区大通道位置上也起着显著作用。下面有请深业地产营销部部长刘启先生阐述对今天议题的看法。
[ 深业地产营销部部长刘启 ]
很高兴和同行的各位老总在一起交流。我和刚才那一位老总到东莞的时间差不多，我到东莞的时间也是一个多月，刚刚过来。刚才主持人讲到我们企业的一些背景，说我们是用道德在做项目。我觉得说一句大实话，就是我们国营企业，像我们这么大型的国营企业，其实不太懂得做营销，因为不太懂得做营销，所以只好踏踏实实的做项目。这个是我要阐述的第一个。
第二个就是因为对市场的了解还不是特别的深，我就谈一下这个议题里面的内容，关于万江和道滘发展方面的一些问题。我来这里的感受，就是我们这个项目，包括我们项目周边的主要客流还是来自于南城，而万江的有限，刚才富通的姜总也谈到了这个问题，实际上就是消费群体的有多大。一个区域要发展还是要有人、产业和消费者，没有消费者，这些东西都是空谈，我们只能是借力，我们是借助南城的力量，我们始终是外力，我们就要比南城便宜，否则很难吸引到别人。我觉得万江和道滘发展的速度慢，可能是消费群体的基数太少造成的。在这个状况当中也有一些好的项目，他们找准了消费群体，刚才我了解了五福里的项目和葡萄庄园的项目，它们都是抓住了区域内第一波比较高端的项目，实现了价值，但是整个区域的发展单靠这样的做法的话，大区域就很难起来，这个是第一个认识。
第二个是关于规划方面，我刚来首要了解的就是周边的规划，但是我只查到了2005年万江出的规划，据说这个规划还要调整之中，这样的话，就说明整个城市的规划一直是处在一个不确定的状态下发展。因为我是从深圳过来的，深圳的规划是这样的，规划一片，发展一片，规划变现的速度非常快，所以大众相信规划，再者通过规划实现大家淘金了，就自然而然可以分享到城市发展的机会，我们这边规划变现的速度非常慢，所以做项目的同志很痛苦。
深业地产营销部部长刘启
说实在，我之前对道滘在哪里都不是特别的清楚，我刚才在这里翻了一下地图，发现确实是万江、道滘、沙田这些地方水系都非常的丰富，一看全部是支支节节的水系，可能当时也是基于这样的水系做了一些规划，但是这些水系都是一些小水系，支支节节的支流，水系要形成景观，除了水本身之外，跟水周边的建筑和水岸边的景观都是相关的，不能只有水，在水系的规划上，难度也很大，因为村民的房子很多。涉及到一些难点可能比较难突破，我的一个想法，在座的开发商朋友都是想要扎根在某一个区域，把我们的力量集中在一个区域内做开发，我觉得从规划上我们可以集中力量，把一个区域规划好，然后集中力量吸引所有的开发商朋友进去操作项目，这样更容易让项目形成热点。万江的项目确实不少，但是战线非常长，很难形成一个区域，只能靠大家在那里穷折腾，也不容易，但是如果大家联手炒作，这个战线实在是太长，比如说我们跟富通是否可以联手炒作，天邑湾距离莞城近，我们离南城近，战线太长，这就是我刚来这里的一些体会，和大家分享一下，谢谢大家。
[ 房讯网主编李宗洋 ]
水岸丽城地处道滘镇优越的地理位置：东面临道厚路、蔡白第一工业区，南邻白鹭六街，路对面为白鹭村出租屋，西面临港口大道，与丽水佳园一衣带水。下面我们有请陈程豪陈总发表他对今天议题的看法。
[ 水岸丽城地产副总经理陈程豪 ]
大家好，刚才听到各位老总对道滘和万江提了非常多很好的建议和看法。我们这个项目地处道滘，我们这个开发商也是首次在东莞开发项目，在业内大家比较陌生，我们这个项目主要是刚性需求和首次置业改善型的，预计今年年底和明年年初上市，道滘给我的印象，因为我在东莞做地产做了7年，也是从深圳过来的，道滘和其他的镇相比，是经济发展和城市建设各方面都相对落后的一个镇，原来开发商拿这个地的时候，我们看的是远景，说实在当时心里没有什么底，现在整个脉络越来越清晰了。前不久政府公布的整个东莞的各镇合并新方向，给今后每一个开发商都给出了一个非常好的指引。往东是寮步发展，往西是万江和道滘发展，道滘将来肯定是得益于东莞大道延长线，港口大道已经形成了一定的规模和效益，如果东莞大道延长线开通，将对整个西部的区域形成一个非常好的支撑，当时深南大道就是一小段，自深南大道一直往西开的时候，就是从东往西的发展，这个也意味着将来整个区域会沿着比较好的态势发展，而且政府也意识到，我们现在可以回头看看，整个南城发展，非常的成熟，房地产的发展也是非常的成熟，很多的洋房均价接近1万多。
水岸丽城地产副总经理陈程豪
道滘有几个方面的优势，第一个是区域上的优势，就是刚才前面所阐述的。第二个目前来说有价格的优势，因为道滘很少有工业，从居住环境来讲，在将来可以提供一个较好的居住环境，那么沿着这条大道发展，现在非常多的开发商已经纷纷进驻。我们这一条线发展下来，可能跟一个老总说到的，说很难联手炒作，而在万江就可以形成集中的优势，我希望借助这个平台，整个在道滘片区的开发商，也为道滘做出每一个开发商应做的贡献，同时促进政府在公共配套方面，医疗、教育等，能够给一些大力度的支持，这样肯定能带动整个道滘的发展，谢谢大家。
[ 房讯网主编李宗洋 ]
好的，大家说了这么多。下面我们有请一位来自媒体界的朋友，从媒体独立的视角看待今天的议题，下面有请东莞日报资深记者李照东先生表达他的独立性看法。
[ 东莞日报资深记者李照东 ]
大家好，感谢房讯网，我听了各位发表的高见，媒体主要是传播的，所以我们几个媒体过来，向广大市民传播万江和道滘的价值是很有必要的。
我也说两句，就是刚才富通的张总对万江是又爱又恨，我也很有感触，很多年前刚来东莞的时候，那个时候跟翁总交流，为什么广州的江边都是最好的房子，而东莞的江边的房子都卖不了好价钱。当然有很多原因，包括刚才各位老总讲了，也讲到了配套，我觉得确实城市的配套在新的片区，是一个很重要的原因。
举一个例子，以前广州、深圳大家熟一点，广州很早以前也是在天河比较贵，后来随着大城区一扩张，扩融很多人跑到黄埔区，白云区、花都，不过片区来往都很方便，当地都有很好的配套，房价很容易涨起来，并且大家都愿意去居住。
东莞日报资深记者李照东
万江看起来离城区很近，开车也是10、20分钟的车程，但是政府没有对居住进行引导，比如说港口大道的开通会带来一系列的变化，如果我们在开通港口大道的同时，可以做土地的规划、楼盘的推出、交通的引导等等的，做一些配套的引导和合理的规划，可能对水乡片区的发展带动的更快。
虽然说发展稍微慢一点，其实很多消费者也缺乏引导，我一直觉得万江和道滘是非常适合居住的，非常适合宜居，阳光海岸很好，丽水佳园、上河居等等风景都非常的漂亮，我也呼吁一下，东莞的消费者置业的时候不要把眼光老是顶在西平板块，看长远一点，多看看万江非常漂亮的江景和宜居的楼盘，谢谢大家。
[ 房讯网主编李宗洋 ]
感谢他从媒体人的视角给今天的主题做了很好的解读，给广大的购房者指引了新的方向，下面请瑞峰的代表就今天的主题从代理机构的角度进行解读，有请。
[ 瑞峰置业高级研究员殷锦泉 ]
大家下午好，今天这么多老总过来，作为代理商的代表我感到非常荣幸。有机会可以请各位老总给我们公司一个机会，代理你们的楼盘。
针对今天的议题，万江对话道滘。以道滘为首的水乡片区，房地产的发展我说说自己的看法。首先道滘近几年房地产市场是不温不火的。刚刚几位老总也说到了，其实对万江现在是又爱又恨。欧景城的老总说，消费力变现的速度是不够的，这就是消费群体的基数很小。在房地产不是很好的情况下，最近万江政府重新提出了“三环六园一中心”的战略思想，道滘作为水乡片区的排头兵。大家都有一个共同的特点，就是东江、黄旗山都承载着东莞太多的记忆。所以东江对东莞来说是非常特别，可以说是我们的财富。既然现在万江区政府和道滘政府都已经战略上重视了水乡片区的发展。当然，除了战略上要重视还要有更多的所行动动。房地产的发展为东莞的财富贡献很大，所以如果要更好地发展房地产，希望政府有更多的行动。
瑞峰置业市场研究部高级研究员殷锦泉
另外，除了政策上的重视，还需要固有的自然资源和交通等几个方面的因素，这才能给道滘和万江提供越来越好的发展基础。随着东莞轨道交通线站点越来越完善，东莞大道的延长线等等。在这种机遇下，万江和道滘将会迎来厚积薄发的时刻，我们的后劲优势也会慢慢有所体现。我想说的就是这么多，谢谢。
[ 房讯网主编李宗洋 ]
感谢瑞峰地产的代表。我们知道在接下来时间，东莞会有一个房地产展览的盛会，这次展会的策展人今天也来到了现场，我们有请王润标先生以他策展人的视角对今天议题进行解读。
[ 东莞房博会负责人王润标 ]
各位大家好，我今天听到大家，各位房地产界资深的朋友发言，谈到今天万江跟道滘，市区往西发展的问题，分析了万江和道滘前十年和最近几年还有以后的展望，分析了各种情况。像今天的会我是从来没有参加过，我对地产不是很熟悉，我主要是搞展览方面的，对展览比较熟悉，我做了10多年的展览，在东莞也算是比较长的时间了。回过头来刚才大家分析了万江区域和道滘以后发展的前景，刚才朋友的分析是非常有道理的，我们以前都讲十年河东十年河西，以前一直都在发展东城，现在又是南城，以后随着条件慢慢的成熟，就像刚才一些朋友分析到，比如说轻轨、还有其他的一些设施，比如说高速，一些大型的规划、项目都慢慢到万江这片来了，可见以后万江这块地和道滘是很有前景的。老实讲在10多年前万江和东城、南城相比，对人的吸引力是要差一点，作为我自己来讲，我从来没有考虑在万江这边买置业，东莞房地产这边要偏僻一些，到目前为止也是这样，因为配套设施这方面的问题，所以很难让市民首先考虑万江这块，这个是我作为一个市民这样讲。
东莞房博会负责人王润标
刚才听了几位专家的发言和分析非常有道理，在未来几年万江会有很大的，很好的前景，我今天主要是听听大家怎么讲，学习一下，对我非常有启发。
我简单跟大家说一下展览会的事，展览会是在政府的指导下，我们经过调查了解，决定新今年的11月4号到7号在东莞会展中心开第四届东莞房地产与建筑博览会，而且得到了建设局和房地产协会，还有其它几个行业协会的大力支持，通过充分的论证，5年以后的今天我们这个展览会有这个基础和需要，继续办起来。我们停了5年，在广州深圳这几年也一直在办，我们5年前停下来的主要原因之一，就是金融风暴的问题，还有其他的一些别的原因，不过我们现在是有这个必要，正如8月8号新闻发布会上我们房地产协会的秘书长讲的，东莞现在的商品房也好，别墅也好，跟10年前完全不一样，现在老百姓要求也高了，东莞的房子，东莞的别墅比深圳、广州有差距。
为什么东莞的别墅对比会比广州、深圳差几倍、这个主观原因也有，客观原因也有，由于这些原因，我们今年举办这个展览会，很有必要提供一个平台给发展商和居民来，一个是集中一个地方给大家来选房子，为发展商节省开支和费用，作为市民来讲，就不用到处跑，到处问，因为我们集中几十家来这个地方。通过这个展览会，我们可以申请自己的项目，节省开支，很多开发商也是这样认为的，其中8月8号开了新闻发布会以后，各大媒体包括报纸、网络、电视台都播放和刊登了这个消息。欢迎大家到时候来了解我们的展览会。
[ 房讯网主编李宗洋 ]
下面再有请传媒界的前辈，正杰传媒总经理袁冬平先生就今天的议题发表他的观点与大家做一个分享，下面有请正杰传媒的袁冬平先生对今天的议题发表看法。
[ 正杰传媒总经理袁冬平 ]
首先感谢房讯网给我们一个平台，来分享万江和道滘的对话，我们公司是作为房地产公关策略的公司，今天谈到万江道滘的时候，我想说的是准备好了没有?因为这里面有一个排比句，从江滨花园我的城市我的家，到葡萄庄园我的生活的开始，万江走了10年，实际上换一个角度来说，这可能是历史，我想大家在前面听姜总、翁总已经描述了一些万江和道滘发展的历史，我在东莞，一直在房地产圈里面转，我看万江和道滘的发展趋势是非常乐观的，因为今天在座的房地产商，90%我们都曾经服务过。从万江的水路和道滘的水路来说，我们说的更多的是地段和区位，我们看到了各大发展商和国有大发展商的身影，和他们的楼盘项目。从万江到道滘我个人认为目前的发展是水到渠成、顺势而为的阶段。
正杰传媒总经理袁冬平
如果说东城的生活是高尚的，时尚的，南城是CBD，那万江道滘的生活应该是慢生活，轻生活。所谓的轻生活是轻轨，慢生活是水系，我们有一点天然的自然资源。
刚刚来之前和很多的发展商沟通了一下，在未来的5年，如果说在东莞十一五的发展是在东城和南城，我的理解是十二五应该在万江和道滘，我们回头展望东莞的用地和未来的发展趋势，实际上万江和道滘在东莞未来的用地是少了，包括去年国务院批准广东省政府进行三旧一改的项目，我们看第一手发展商，对万江和道滘是相当好的机遇。从这个意义来说，我们通常说要给时间，确实大家爱也好，恨也好，但是我想给大家说的，我们生与斯，长于斯，我们可以爱它。
今天我们聚集了将近10多家的发展商，大家看好万江，看好道滘。这里我也想跟大家发出积极的信息，未来5年道滘和万江房地产的发展，和消费者居住的需求应该是比较幸福的，虽然这个有宣传之嫌，但是还是想说东莞要打造幸福东莞，万江和道滘何乐不为。实际上从这个趋势来说，应证了发展商的利益是跟所有的消费者分享的。
媒体可以从板块方面，从水系方面等各个方向进入高频率的炒作和关注。因为明年可能在中央商务区那一块有一个大的板块要启动，刚好明年东江水系就是我们的亮点，这一点从整个城市的发展区域来看，包括我们项目的建设、配套，在未来5年会更完善的。
说到配套，小政府大市场，小的区位和社区是发展商要自己掏钱和政府共同来打造配套的建设，我对万江和道滘看好，同时我也跟未来准备在万江道滘置业的朋友说，这里是一个幸福的社区，谢谢。
[ 房讯网主编李宗洋 ]
感谢。袁总从传媒人的视角对今天的议题发表了非常精彩的观点。
接下来进入媒体和网友提问环节。
[ 南方都市报记者杨一飞提问 ]
您好，刘部长，我想问一下在金九银十里面，您有什么样的营销安排?另外限购的政策将出未出，后面是一个很重要的时机，不知道欧景城会怎么样把握，这个问题也是给所有的开发商，我也想听听其他开发商的看法，谢谢?
南方都市报记者杨一飞
【深业地产营销部部长陈启：】
我先回应一下，因为做项目一般是从大市场环境下考虑。首先我们这个项目是一个25万平方米的项目，今年是4月底刚刚开盘，到现在为止，推出市场的体量也不是很大，我们计划是3、4年的时间做消化。如果长远来看，其实我们在今年计划要销售的体量也不是很大，2014年基本上是进入了收尾的状态。
今年我们面临的大环境不是特别好，4月份的时候，我还不在这里，就听了一些6月有限购的说法，作为我个人来说，我希望明天就出限购，更巴不得今天晚上就出限购，因为其实任何一种市场环境下，我们做营销的人总是要去面对的。25万平方米也不可能在今天晚上一夜之间全部卖掉，所以有什么样的环境，就会有什么样的做法，但是有一个前提，不管你怎么做，都是做给消费者的。就是这个项目怎么做，都是做给消费者的。所以应该说我们不善于做营销，我们希望把项目的品质做的更好一点，让消费者能够实实在在的感受。所以从目前我们的状态和周边项目的对比，大家应该可以非常清楚的看到，我们的项目是在几乎调控面全国出来的状态之下卖楼，但是东莞大部分的现象是达到了预售的条件，但是外立面还没有出来，基本上都已经卖完了。我们希望消费者在购房的时候，能够踏踏实实看到自己想要买的那一套房，能够预期他未来的生活状态，所以我们选择了一个卖准现房的策略，希望大家到我们现场之后，能够看到这个项目所有的优点和缺点，能够做一个实实在在的选择，而不是说在卖一个期房的状态下做一个选择，甚至有一些是看沙盘和模型就把房子买了，但是事后又会有后悔的情况出现，所以我们有这个考虑，才有了这个项目今天的状况。
深业地产营销部部长刘启
至于说金九银十我们如何安排?我觉得这个是涉及到营销技术层面的事情。就是大家各出奇招，各种花哨的动作都有，我们也不例外，其他同行做的我们也会做，但是我们有一个大前提，就是始终围绕对老客户的回馈来做，因为我们目前在东莞的项目不多，我们还是希望能够让买了我们项目的老客户，能够一直对我们企业的经营理念有一个认同，然后在他从交下定金，到之后他生活的每一天都能够感觉到幸福，这也是大家一直追求的幸福感，所以金九银十我会怎么做安排，我希望把我的主要精力或者说70%的精力用在对我的老客户来访，还没有买的，或者说已经买的老业主，我把精力和费用用于对他们的回馈，希望大家能够对我们这个理念有一个认同，谢谢。
[ 房讯网主编李宗洋 ]
感谢刘部长的精彩回答。我们下面最后一个问题留给网友。今天的会议是面向全体网友直播，大家提问题也非常的踊跃，刚才刘部长是代表万江的发展商对一个问题做了解答，下面把这个问题留给道滘的发展商。
这个网友他问到，滘相相对东莞的一些城区和经济比较发达的镇来说显得落后，但是五福里的价格卖的比较高，刚才张总也提到了他路过五福里时都有想进去看一看的冲动，五福里为什么能卖这么高的价格？后续的开发商的价格是不是能向五福里看齐，有请五福里麦总对这个问题做一个解答，有请。
[ 五福里营销总监麦焕莲 ]
实际这个话题经常会问到我们，我是这样觉得的，为什么五福里会卖到这个价格，这个价格不是我们定的，是市场定的，是产品定的。当时我们做这个项目定位的时候，我们的想法是比较狭窄的，觉得就盖一个项目，大家现在都有产权房，我们只是有证而已，当时是这样考虑的，但是我们现在是做一个产品，一个有品质的产品，这个也是跟公司的追求和老板的用心挂钩的，我们当时做这个项目的时候推翻了很多次，我记得2008年起跟公司的老总探讨这个项目定位的时候整整用了两年的时间，为什么呢?因为这个项目第一，是属于道滘30项重点工程之一，而且也是道滘行政中心里面，这个项目做好了，就是开发商对道滘的信心，所以我们必须要做好。当时我们也是参考了很多，我们带着设计师跑到广州的珠江新城，珠江新城有一个誉峰，誉峰在2002年推出市场的时候，周边的项目才卖8000，誉峰一推出就卖到1.8万，其实产品到这个价值，有一个很大的支撑，就是把誉峰的做法，包括成品直接COPY过来的，就是我们要做好东西，要做到广州的誉峰一样的好。
五福里营销总监麦焕莲
同时我们也考虑到，道滘是一个文化之乡，曲艺之乡，有很浓厚的岭南文化，当时我们带着设计师三番四次的跑了岭南的印象园和东莞的可园，综合了两三次的设计之后，有很多的同行问我，为什么你们项目的立面和商铺的立面有这样的特色，我们真的是参考了很多建筑的项目，同时我们还有很多的小插曲，当时我们做这个项目的时候，老板非常的用心，现在大家看到的五福里的商铺的青砖，关于这个青砖，老板都是亲自在那里看着师傅一块一块的砌，真的是监督到位，真的是很用心。
另外很多人也看过我们的一些样板房，说为什么你们会采用青花瓷做项目的概念和定位？大家也知道，其实我们是想把用心做青花瓷的信息做到这个项目里面，包括我们的一些用材。我们为什么在道滘卖到这个价格，当时我们定价的时候也参考了万江和南城，市场给了我们一个信心，你们的产品如果不是在道滘，而如果是在南城肯定可以突破1万，只不过我的项目和位置是在道滘，但是我的产品不是做给道滘的水平，我是要做整个东莞和更高端的产品。
另外我们最近也很高兴，很多客户过来看了外滩八号，之前也看了葡萄庄园，看了南城的项目，也看了我们的项目，我们的项目已经是在城区对比了，因为五福里是在东莞西部的项目，他的价格是低洼阶段，相对来说空间非常大，从价值来说，从产品的定位来说，我们真的是卖的一点都不高，很实惠。现在是一个价格低洼而已。
我相信随着物价的上涨，包括所有的费用的增长，我觉得我们的价格上涨的空间是非常大的。
好的谢谢。
[ 房讯网主编李宗洋 ]
感谢麦总回答网友的提问，非常的精彩，我们也相信以五福里为代表的道滘的项目会逐渐的走出价格洼地的死板印象。
万江当前也提出了要从工贸万江、水岸新城转变到活力万江、滨水绿城，这个也为开发商提供了足够多的开发想象空间。水是华南地区大家公认的财，有水就有财，“万道片区”也通过今天的讨论凸显了它的价值。
再次感谢今天的光临，至此今天的万道论坛圆满结束！
